ABO:ファイナンシャルプランナー山田章子のマネー相談室

　米国のサブプライムローン（低所得者向け住宅ローン）の焦げ付き問題が、世界の株式・為替市場を震撼させています。今回は、サブプライムローンとは何か？ どうして世界中が巻き込まれてしまっているのか？ そして、近年欧米流に変化しはじめている日本の住宅ローン事情と合わせてご紹介していきたいと思います。

　まず、サブプライムローンを一言で説明すると、「一般の住宅ローン（プライムローン）に対し、低所得者など一般のローンを借りられない人を対象にした住宅ローン」のことです。

　今回問題となっているサブプライムローンをはじめ、最近は日本でもローンを債権化する傾向にあります。これが、米国の一部の住宅ローン問題が世界へ飛び火した1つの原因でもありました。通常は、銀行など金融機関が住宅ローンの資金を個別に貸してくれていると考えられていますが、それでは住宅購入希望者によって、金融機関が請け負うリスクは一定になりません。

「1千万円の年収がある人に3千万円のお金を貸すのと、600万円の年収の人に3千万円を貸すのでは、貸し倒れのリスクが異なるので、600万円の年収の人には高い利息をつけよう」

　こんなことがあっては困りますので、数多くのローンを集めて1つにまとめ、住宅金融支援機構がいったん引き受け、それを債権化して金融機関や企業など大口の投資家に一口1億円などの単位で振り分けます。こうすれば、不動産価格が下落している地方の銀行も不動産価格が上昇している大手銀行もリスクが分散されます。また、借り手も誰もが同じ条件で住宅ローンを申し込むことができるようになります。

　この仕組みは素晴らしいですよね。ところが……。

　プライムローンの債権化で成功した住宅ローン業者と投資家は、欲を出してしまったのでしょう。通常のプライムローンではお金を借りられない信用の低い人にも同じような仕組みでローンを作り、かわりに高い利息をつけました。これがサブプライムローンの誕生です。

　もともとサブプライムローンは一般のプライムローンに比べ、焦げ付きが多いのが特徴です。ただ、高い金利と不動産価格の上昇が、ある程度の焦げ付きをカバーできてしまっていました。価格が上昇していれば、担保として不動産を取り上げることで、業者も投資家も損をしない仕組みだったのです。
　不動産価格が上昇威力を増すと、このサブプライムローンの債権は人気を集めます。多くの債権をばら撒くためには、多くの低所得者にローンを組んでもらわなければなりません。そのため、審査基準も徐々に甘いものになってしまったと言います。

　ところが昨年末あたりから、右肩上がりに上昇を続けていた不動産価格に異変が起きます。上昇がストップしてしまい、下落を心配する新たな購入希望者は様子見状態。一部では下落もみえはじめています。日本のように「不動産バブル」がはじけたのか？ その寸前なのか、それとも、踊り場の小休止なのか……？ 大半の投資家は、不動産価格はしばらく下落に向かうと考えています。
　不動産の好景気が力強い米国の消費を後押ししていたため、不動産価格の下落は米国の消費低迷につながることも考えられます。

　このようにして生まれた「高い利息の債権」を世界中の投資家が購入し、なおかつ米国の景気悪化を懸念する声があがったため、米国以外の金融機関にも衝撃が走ったのです。

　サブプライムローンには、もう1つの危険が最初から見え隠れしていました。利息は2段階方式で最初はプライムローンと同じ6％程度の金利ですが、数年後からは10％前後にまで金利が跳ね上がる仕組みだったのです。サブプライムローンを利用した人の中には英語を得意としない南米などからの移住者も多かったといいますから、3割以上も返済額が上昇して、はじめてローンの仕組みを理解した人もいたかもしれません。

　実は、日本でも2段階方式の住宅ローンで問題になった過去があります。「公的」のイメージの強い住宅金融公庫も、以前は2段階方式の金利を設け、10年後からは金利が引き上げられ、それに伴い返済額も上昇する仕組みとなっていたのです。ただ、これは米国の事情とは異なり、当時は物価も給与も徐々に上昇して当たり前の時代であったため、10年も経てばローンの金利上昇分以上にお給料もアップしていた……という時代背景の中で生まれた優れた仕組みでした。

　ただ、日本でもバブルがはじけ、不動産価格は滑るように下落。デフレと言われる時代が訪れ、お給料は上昇するどころか下落しはじめます。リストラなどで残業費を削られ、なかには職を失う人も出てきました。その一方で、マイホームを購入するために借りたローンの金利が上昇する……。
　この頃から、2段階方式の住宅ローンは危険だということになり、現在は固定金利を選択する「ずっと同じ金利」が当たり前の時代となったのです。

　住宅金融公庫が新しく生まれ変わり「住宅金融支援機構」となり、現在は、民間の銀行などを通じて「フラット35」という住宅ローンを扱っています。これは、最長35年返済で金利はずっとフラット（固定型）なのが特徴。しかも3％程度と、固定金利型にしてはとても低い水準です。

　欧米の住宅事情と比較しても、今の日本は不動産価格が底を打ったばかりで、金利も低水準に留まっています。また、長引く不況のおかげでローンの仕組みもかなり改善され、これからマイホームの購入を検討する利用者には恵まれた環境といえます。

　民間の金融機関は、各行独自の住宅ローンとフラット35の両方を扱っているのが一般的です。金利の仕組みや手数料などを含め、じっくり検討して、ご自身の返済プランにあった住宅ローンを検討していただきたいと思います。